開展屋頂分布式光伏 要規(guī)避這些法律風(fēng)險！
屋頂分布式光伏項目由于不受規(guī)模指標(biāo)限制，日益受到投資業(yè)主的青睞。然而，光伏電站是重投資，運(yùn)行期要25年。在25年的電站運(yùn)營過程中，屋頂業(yè)主方可能出現(xiàn)破產(chǎn)、被司法機(jī)關(guān)查封，或者將屋頂?shù)盅撼鍪鄣惹樾�。這些情況，對于光伏電站來說無疑都是埋藏的“地雷”。
必須確定三：屋頂出租房有權(quán)簽合同
根據(jù)相關(guān)法律，以下幾種情形，業(yè)主對建筑物無全部所有權(quán)：
1)建筑物(居民樓)產(chǎn)權(quán)分散問題
業(yè)主對建筑物專有部分享有單獨所有權(quán)，即對該部分享有占有、使用、收益和處分的排他性的支配權(quán);業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù);共有部分為相關(guān)業(yè)主所共有，均不得分割，也不得單獨轉(zhuǎn)讓。
專有部分：一棟建筑物內(nèi)區(qū)分出的住宅或者商業(yè)用房等單元。
共有部分：指區(qū)分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，地基、屋頂、梁、柱、承重墻、外墻、地下室等基本構(gòu)造部分由全體業(yè)主共同使用。
如何規(guī)避風(fēng)險：
對于住宅樓、大型市場等建筑物的屋頂，由于產(chǎn)權(quán)較為分散，其屋頂?shù)某鲎�、利用需要按照業(yè)主委員會或業(yè)主大會的議事規(guī)則，經(jīng)過合法有效的民主決策程序后方可進(jìn)行租賃。建議事先做好建筑物產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的調(diào)查，規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。
2)承租人轉(zhuǎn)租問題
屋頂承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
如何規(guī)避風(fēng)險：
承租方在簽訂租賃合同時應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)租人的出租行為是否經(jīng)過出租人的同意，要求出租人出示房屋所有權(quán)人允許其轉(zhuǎn)租房屋的授權(quán)委托書，并在租賃合同中明確約定轉(zhuǎn)租人違反上述規(guī)定時應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
必須確定四：合同期限是有效的
1)屋頂租賃合同期最長20年
就屋頂租賃協(xié)議而言，屬于我國《合同法》規(guī)定的租賃合同，根據(jù)《合同法》的規(guī)定：租賃合同期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
作者： 來源：陽光時代法律觀察 責(zé)任編輯：wutongyufg
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