開展屋頂分布式光伏 要規(guī)避這些法律風(fēng)險!

2017-02-17 09:43:04 太陽能發(fā)電網(wǎng)
屋頂分布式光伏項目由于不受規(guī)模指標(biāo)限制,日益受到投資業(yè)主的青睞。然而,光伏電站是重投資,運(yùn)行期要25年。在25年的電站運(yùn)營過程中,屋頂業(yè)主方可能出現(xiàn)破產(chǎn)、被司法機(jī)關(guān)查封,或者將屋頂?shù)盅撼鍪鄣惹樾。這些情況,對于光伏電站來說無疑都是埋藏的“地雷”。
 
  
  必須確定三:屋頂出租房有權(quán)簽合同
  
  根據(jù)相關(guān)法律,以下幾種情形,業(yè)主對建筑物無全部所有權(quán):
  
  1)建筑物(居民樓)產(chǎn)權(quán)分散問題
  
  業(yè)主對建筑物專有部分享有單獨所有權(quán),即對該部分享有占有、使用、收益和處分的排他性的支配權(quán);業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù);共有部分為相關(guān)業(yè)主所共有,均不得分割,也不得單獨轉(zhuǎn)讓。
  
  專有部分:一棟建筑物內(nèi)區(qū)分出的住宅或者商業(yè)用房等單元。
  
  共有部分:指區(qū)分所有的建筑物及其附屬物的共同部分,地基、屋頂、梁、柱、承重墻、外墻、地下室等基本構(gòu)造部分由全體業(yè)主共同使用。
  
  如何規(guī)避風(fēng)險:
  
  對于住宅樓、大型市場等建筑物的屋頂,由于產(chǎn)權(quán)較為分散,其屋頂?shù)某鲎、利用需要按照業(yè)主委員會或業(yè)主大會的議事規(guī)則,經(jīng)過合法有效的民主決策程序后方可進(jìn)行租賃。建議事先做好建筑物產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的調(diào)查,規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。
  
  2)承租人轉(zhuǎn)租問題
  
  屋頂承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。
  
  如何規(guī)避風(fēng)險:
  
  承租方在簽訂租賃合同時應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)租人的出租行為是否經(jīng)過出租人的同意,要求出租人出示房屋所有權(quán)人允許其轉(zhuǎn)租房屋的授權(quán)委托書,并在租賃合同中明確約定轉(zhuǎn)租人違反上述規(guī)定時應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
  
  必須確定四:合同期限是有效的
  
  1)屋頂租賃合同期最長20年
  
  就屋頂租賃協(xié)議而言,屬于我國《合同法》規(guī)定的租賃合同,根據(jù)《合同法》的規(guī)定:租賃合同期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。 

作者: 來源:陽光時代法律觀察 責(zé)任編輯:wutongyufg

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