開(kāi)展屋頂分布式光伏 要規(guī)避這些法律風(fēng)險(xiǎn)!

屋頂分布式光伏項(xiàng)目由于不受規(guī)模指標(biāo)限制,日益受到投資業(yè)主的青睞。然而,光伏電站是重投資,運(yùn)行期要25年。在25年的電站運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,屋頂業(yè)主方可能出現(xiàn)破產(chǎn)、被司法機(jī)關(guān)查封,或者將屋頂?shù)盅撼鍪鄣惹樾。這些情況,對(duì)于光伏電站來(lái)說(shuō)無(wú)疑都是埋藏的“地雷”。
  
   來(lái)源:陽(yáng)光時(shí)代法律觀察
   原標(biāo)題:開(kāi)展屋頂分布式光伏 要規(guī)避這些法律風(fēng)險(xiǎn)!
 

   屋頂分布式光伏項(xiàng)目由于不受規(guī)模指標(biāo)限制,日益受到投資業(yè)主的青睞。然而,光伏電站是重投資,運(yùn)行期要25年。在25年的電站運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,屋頂業(yè)主方可能出現(xiàn)破產(chǎn)、被司法機(jī)關(guān)查封,或者將屋頂?shù)盅撼鍪鄣惹樾。這些情況,對(duì)于光伏電站來(lái)說(shuō)無(wú)疑都是埋藏的“地雷”。
  之前的文章中,曾經(jīng)介紹了屋頂租賃的標(biāo)準(zhǔn)合同——《分布式光伏發(fā)電屋頂租賃及使用協(xié)議》,介紹了簽署分布式合同時(shí)注意的問(wèn)題。本文總結(jié)了在選擇分布式屋頂時(shí),投資商必須確定的4個(gè)事項(xiàng)和建議明確的1個(gè)問(wèn)題。
  
  必須確定一:房屋本身合法,無(wú)被拆除、禁用風(fēng)險(xiǎn)
  
  依據(jù)相關(guān)法律,面臨被拆除或被禁止使用的幾種情形:
  
  1)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè);
  
  2)未經(jīng)消防驗(yàn)收或消防驗(yàn)收不合格;
  
  3)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中存在違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為;
  
  如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn):
  
  承租人在簽署租賃合同之前,應(yīng)首先要求房屋業(yè)主提供四證:
  
  建設(shè)工程規(guī)劃許可證
  
  竣工驗(yàn)收證明
  
  消防驗(yàn)收證明
  
  房屋產(chǎn)權(quán)證明
  
  必須確定二:屋頂租賃合同簽署前,房屋未被抵押、查封
  
  根據(jù)相關(guān)法律,發(fā)生以下兩種情形,屋頂租賃合同將無(wú)法履約:
  
  1)在簽署屋頂租賃協(xié)議前,房屋已經(jīng)被抵押。債務(wù)到期,屋頂業(yè)主(抵押人)還未清償債務(wù),債權(quán)人對(duì)其拍賣(mài)、變賣(mài)導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生變化;
  
  2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
  
  如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn):
  
  1)建議承租方在簽訂屋頂租賃協(xié)議前,前往當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記部門(mén)對(duì)出租方提供房屋、土地的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查,了解房屋、土地上是否存在抵押權(quán)。
  
  2)在屋頂租賃協(xié)議或能源管理協(xié)議中增加因抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)的特別賠償條款;或者與抵押權(quán)人約定在其行使抵押權(quán)后繼續(xù)維持租賃合同效力。
  
  一旦發(fā)生“拍賣(mài)”、“查封”等意外,下述2種情況,屋頂租賃人可以證明房屋租賃協(xié)議簽署在房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)之前,可以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”為由,要求新產(chǎn)權(quán)所有者繼續(xù)履行租賃合同。
  
  1)租賃合同的當(dāng)事人在抵押、查封前,已向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案、或辦理租賃合同公證的;(實(shí)踐中,有企業(yè)出于稅負(fù)、登記繁瑣等考慮未進(jìn)行租賃登記,這給光伏電站25年的生命周期內(nèi)房屋租賃權(quán)潛藏了法律風(fēng)險(xiǎn)。)
  
  2)有其他確切證據(jù)證明租賃合同簽訂于抵押、查封前的,如租賃合同當(dāng)事人已在抵押、查封前繳納相應(yīng)租金稅、在案涉房屋所在物業(yè)公司辦理租賃登記、向抵押權(quán)人聲明過(guò)租賃情況等。 


作者: 來(lái)源:陽(yáng)光時(shí)代法律觀察 責(zé)任編輯:wutongyufg

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